Praktijkvraag

Laatste update: 19 februari 2024

Door:


Een wooncorporatie in onze gemeente heeft flexwoningen ingezet om tijdelijk studenten te huisvesten in onze stad. Na oplevering van nieuwe studios, zijn deze niet langer nodig. De flexwoningen kunnen nu worden gebruikt voor de opvang van statushouders op een andere locatie in onze gemeente. Er is sprake van een onrendabele top: een negatief verschil tussen de waarde van een woning en de kosten om de woning te realiseren en te exploiteren. De corporatie heeft gevraagd of wij als gemeente bereid zijn om een deel van de onrendabele top voor onze rekening te nemen. Wij zijn bang dat we daarmee staatssteun verlenen aan deze wooncorporatie, omdat dit soort woningen niet onder de Woningwet valt. De wooncorporatie heeft echter wel baat bij de flexwoningen, die zij willen inzetten voor het opvangen van statushouders. Ook weten wij als gemeente dat er regelingen van het Rijk zijn waar mogelijk gebruik van kan worden gemaakt. Kunnen wij zonder meer 25% van de onrendabele top aan deze ondernemer geven als steun voor deze transactie?
Antwoord in het kort

De Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (de RTHF) is een subsidie in de vorm van een garantie voor investeerders in flexwoningen in de sociale huursector. Vaak zijn dat wooncorporaties. Dit instrument helpt het risico te verminderen dat verbonden aan de herplaatsing van de flexwoningen. In gevallen waarin flexwoningen onder een bepaald garantiebedrag verkocht moeten worden, dan wordt 60% van het verschil betaald door het Rijk en 25% door de betreffende gemeente. De subsidies uit deze regeling kwalificeren in principe als staatssteun omdat ze voldoen aan de vijf cumulatieve voorwaarden in de zin van artikel 107 VWEU. De regeling formuleert echter een dienst van algemeen economisch belang, bekend als de DAEB flexwonen, en belast de investeerders met die DAEB, conform het DAEB-Vrijstellingsbesluit van de Europese Commissie.

Wat is flexwonen?

Flexwoningen zijn woningen die geschikt zijn voor verplaatsing en gebruik op volgende locatie. Op grond van de Omgevingswet moet het plaatsen van flexwoningen zowel ruimtelijk en bouwtechnisch zijn toegestaan en overeenstemming zijn met de van toepassing zijnde regels. Ruimtelijk gezien is dit afhankelijk lokale regelgeving, met een mogelijke tijdelijke afwijking van 10 jaar. Flexwoningen kunnen ook op grond van omgevingsplan mogelijk zijn. Bouwtechnisch is een tijdelijk bouwwerk op grond van Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL, voorheen het bouwbesluit) gedefinieerd tot maximaal 15 jaar. Daarom dragen ondernemingen die investeren in flexwoningen financiële risico’s en onzekerheden, meer dan bij een permanente woningbouwprojecten. De ervaring leert dat de gemiddelde businesscase voor zulke bouwwerken meer tijd vraagt dan de 10-15 jaar die voor flexwoningen staat. Om de ontwikkeling van flexwoningen aan te moedigen, werden twee regelingen ontwikkeld: de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) en de Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF). De SFT betreft steun van het Rijk aan gemeenten bij het financieren van flex- en transformatiewoningen terwijl de RTHF steun betreft aan ondernemingen die betaald wordt door het Rijk en gemeenten.

Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF)  

De RTHF is een regeling voor de investeerders in nieuwe flexwoningen zoals wooncorporaties, gemeenten of particulieren. Het biedt de investeerder financiële hulp voor het herplaatsen van de flexwoningen na 10 of 20 jaar. Als er geen herplaatsing mogelijk is, dan is er op grond van de regeling een mogelijkheid voor de investeerders om financiële hulp te ontvangen voor de onrendabele top van de flexwoning bij verkoop. Deze subsidie of garantie wordt vooraf aangevraagd om het toekomstige risico voor een groot deel af te dekken.

De RTHF steun is bedoeld voor flexwoningen die zijn aangeduid als een dienst van algemeen economisch belang conform het Vrijstellingsbesluit DAEB, in dit geval de DAEB flexwoningen.

Bij een subsidieaanvraag heeft de aanvrager een besluit van het college van B&W nodig waarin staat dat het college bereid is om 25% van de onrendabele top voor haar rekening te nemen. De beoordeling over de toekenning van de subsidie wordt gedaan door RVO. Bij een uiteindelijke vaststelling van de subsidie betaalt het Rijk 60% en de gemeente 25% van het verschil tussen de fictieve boekwaarde van de flexwoning en de verkoopopbrengst.

De kwalificatie van RTHF steun onder staatssteunregels

De vraag of een RTHF-subsidie kwalificeert als staatssteun hangt af van het voldoen aan vijf cumulatieve criteria. Op basis van de hierboven gestelde vraag is aan deze criteria voldaan: De steun wordt verleend aan een onderneming die een economische activiteit verricht; Wooncorporaties worden beschouwd als ondernemingen omdat ze economische activiteiten verrichten door goederen en diensten aan te bieden op de woningmarkt. De steun wordt door staatsmiddelen bekostigd; RTHF-steun wordt gefinancierd door de staat en de gemeenten. Deze staatsmiddelen verschaffen de ontvanger een economisch voordeel dat niet via normale commerciële weg zou zijn verkregen (non-marktconformiteit). In het kader van het RTHF worden investeerders in flexwoningen gefinancierd om de financiële gevolgen van dit investeringsrisico te beperken. Een subsidie aan de investeerders in flexwoningen levert dus op zich al een economisch voordeel op.De maatregel is selectief; De RTHF-steun is selectief omdat deze alleen wordt verstrekt aan de investeerders van flexwoningen die deze als sociale woning huren. Er is sprake van ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer in de EU; gezien het aanzienlijke niveau van grensoverschrijdende vastgoedinvesteringen en de belangrijke rol van wooncorporaties in Nederland, kan steun aan een woningcorporatie het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloeden. Subsidies uit het RTHF-fonds vormen daarom in de regel daarom steun in de zin van artikel 107 VWEU.

Is RTHF steun staatssteunproof?

Wanneer is vastgesteld dat de subsidie staatssteun vormt, rijst de vraag hoe deze staatssteunproof kan worden toegekend. De subsidie valt inderdaad niet onder de Woningwet omdat de regeling niet de bouw van (permanente) sociale woningen betreft maar alleen op het afdekken van de financiële risico’s die investeerders in flexwoning lopen. De RTHF-regeling valt daarom niet onder de DAEB-vrijstelling die is geformuleerd in artikel 47 van de Woningwet.

RTHF-subsidie is bedoeld voor investeerders van flexwoningen die deze woningen ook verhuren als sociale huurwoningen, zo bepalen artikelen 2 en 10 lid 2 van RTHF. Deze investeerders kunnen dus belast worden met een dienst van algemeen economisch belang, in overeenstemming  met de eisen van het DAEB-Vrijstellingsbesluit van de Commissie. Dat is in Nederland op nationaal niveau gedaan: zodra een investeerder in flexwoningen voldoet aan de criteria van de artikelen 2 en 3 van de RTHF, mag steun worden verstrekt voor de subsidiabele activiteiten. De voorwaarden waaronder subsidie kan worden verkregen, waaronder de subsidieplafonds, berekeningswijze en de manier waarop een aanvraag moet worden vormgegeven zijn ook beschreven in de regeling. Belangrijk is daarbij dat investeerders die verschillende activiteiten uitvoeren, de uitgaven en inkomsten van de verschillende activiteiten moeten gescheiden bijhouden, zo bepaalt artikel 3 lid 7 van RTHF.

Conclusie

Zoals uit bovenstaand voorbeeld blijkt, is RTHF-subsidie een subsidie in de zin van artikel 107 VWEU. Aangezien het bedoeld is om steun te verlenen aan investeerders van DAEB-flexwoningen, kan het de DAEB flexwonen worden gebruikt als vrijstellingsmogelijkheid. Daartoe moeten decentrale overheden ervoor zorgen dat de voorwaarden voor het DAEB-vrijstellingsbesluit in overeenstemming zijn bij het verstrekken van steun. 

Meer informatie